2022年3月31日，上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會（以下簡稱“上海市國資委”）發(fā)布《上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金實施細則》（以下簡稱《實施細則》），就《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》（以下簡稱《助企政策》）中關(guān)于國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金政策作出進一步規(guī)定，落實助企抗疫文件精神。本文擬從實務(wù)角度解讀《實施細則》，為企業(yè)申請房租減免作出操作指引，并附上房租減免申請書范本供企業(yè)參考，全力助力本市企業(yè)抗擊疫情，期待早日實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)及正常經(jīng)營。

根據(jù)《實施細則》的相關(guān)規(guī)定，本次上海疫情享受房租減免的申請主體需提供符合條件的租賃合同，租賃合同的出租人、租賃房屋性質(zhì)及承租人均需滿足政策規(guī)定的相關(guān)條件，具體如下：

（一）出租人需為上海市、區(qū)國資委監(jiān)管的市屬、區(qū)屬國有企業(yè)集團（含委托監(jiān)管企業(yè)）及納入合并報表范圍內(nèi)下屬企業(yè)

上海市市屬國有企業(yè)集團（含委托監(jiān)管企業(yè)）名單參見市國資委網(wǎng)站；區(qū)屬國有企業(yè)集團（含委托監(jiān)管企業(yè)）名單根據(jù)各區(qū)國資委公開披露的信息確定；國有企業(yè)集團納入合并報表范圍內(nèi)下屬企業(yè)可與各企業(yè)集團聯(lián)系確認(rèn)。上海市集體企業(yè)可參照執(zhí)行本次免租政策。中央企業(yè)、其他省市地方國企按照所屬國資監(jiān)管部門出臺的政策執(zhí)行，民營企業(yè)、外資企業(yè)不在《實施細則》規(guī)定的范圍內(nèi)。

鑒于《實施細則》對出租人的主體范圍作出了具體限定，承租人可通過相關(guān)官網(wǎng)查詢確認(rèn)出租人是否屬于適用主體。以上海市市屬國有企業(yè)集團（含委托監(jiān)管企業(yè)）為例，具體名單以上海市國資委官網(wǎng)信息公布為準(zhǔn)，其中主要從事房屋租賃、建設(shè)工程業(yè)務(wù)的企業(yè)有上海城投（集團）有限公司、上海地產(chǎn)（集團）有限公司、上海機場（集團）有限公司、綠地控股集團股份有限公司、上海建工集團股份有限公司、百聯(lián)集團有限公司、上海申通地鐵集團有限公司等。

鑒于《實施細則》并未要求上海市集體企業(yè)必須按照免租政策執(zhí)行，而是給予各集體企業(yè)一定的自主決定權(quán)，由集體企業(yè)根據(jù)自身營收情況決定是否減免房租以及減免房租的具體幅度。如承租人承租的是集體企業(yè)出租的經(jīng)營性房產(chǎn)，可參考《實施細則》與出租人進行協(xié)商，請求按照實際情況減免房租。

此外，雖《實施細則》明確規(guī)定民營企業(yè)、外資企業(yè)不屬于規(guī)定范圍，但并不意味著承租民營企業(yè)、外資企業(yè)的承租人不能根據(jù)實際情況同出租人協(xié)商房租減免。根據(jù)2022年4月10日上海市高級人民法院發(fā)布的《上海高院關(guān)于涉疫情合同糾紛案件法律適用的12個問答》相關(guān)內(nèi)容：承租國有房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照上海市有關(guān)政策免除合理期限內(nèi)的租金的，應(yīng)予支持。承租非國有房屋用于經(jīng)營，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照上海市有關(guān)租金減免的政策進行協(xié)商調(diào)解；協(xié)商調(diào)解不成，符合《中華人民共和國民法典》第五百三十三條情形的，可結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同約定。受疫情或者疫情防控措施影響導(dǎo)致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內(nèi)的租金的，可視情予以支持。

因此，如承租人承租的是民營企業(yè)、外資企業(yè)所有房屋，確因疫情影響無法正常使用房屋存在經(jīng)營困難的，建議承租人及時和出租人協(xié)商請求減免租金，或通過協(xié)商延長租期、延期支付租金的方式保障雙方長期利益。

（二）承租房屋屬于出租人的自有經(jīng)營性房產(chǎn)或使用權(quán)房

 享受減免政策的承租房屋需屬于出租人的自有經(jīng)營性房產(chǎn)或使用權(quán)房，其中自有經(jīng)營性房產(chǎn)指房屋產(chǎn)權(quán)登記在出租人名下的經(jīng)營性房產(chǎn)，使用權(quán)房是指依法建立公房租賃關(guān)系、執(zhí)行市政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)，由上海市相關(guān)國有企業(yè)負責(zé)經(jīng)營管理的公有非居住房屋。

上海由于歷史遺留因素等原因存在大量的使用權(quán)房，這些房屋主要集中在黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、虹口區(qū)等幾大老城區(qū)，其中不少屬于沿街門市，具有較高的經(jīng)濟價值。根據(jù)法律規(guī)定，使用權(quán)房的登記所有人為國家或集體，可以依法進行出租或轉(zhuǎn)讓，實踐中往往通過國資委指定國有企業(yè)負責(zé)具體運營。根據(jù)《實施細則》相關(guān)規(guī)定，承租人租賃使用權(quán)房從事經(jīng)營活動的，符合房租減免政策。

（三）最終承租人屬于從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的小微企業(yè)和個體工商戶

本次房租減免政策僅適用于最終承租人，不適用于次承租人，且最終承租人應(yīng)為小微企業(yè)或個體工商戶。其中小微企業(yè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)參照《統(tǒng)計上大中小微型企業(yè)劃分辦法（2017）》認(rèn)定；金融業(yè)企業(yè)參照《關(guān)于印發(fā)〈金融業(yè)企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定〉的通知》（銀發(fā)〔2015〕309號）認(rèn)定；承租人屬于個體工商戶的，以營業(yè)執(zhí)照登記類型為“個體工商戶”為準(zhǔn)。

（一）減免期限的確定

本次房租減免政策分兩檔執(zhí)行，分別為減免3個月租金和減免6個月租金兩檔，由承租人根據(jù)實際情況確定。

第一檔，普遍免除3個月租金。所有地區(qū)內(nèi)的最終承租人，2022年免除3個月租金。最終承租人在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。

第二檔，增加免除3個月租金。租賃合同存續(xù)期間，2022年被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在的街鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)的最終承租人，或按有關(guān)部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋的最終承租人，以及全年經(jīng)營虧損的最終承租人，經(jīng)出具上述任一證明材料，2022年再免除3個月租金，全年合計可免除6個月租金。最終承租人在2022年租期不滿一年的，根據(jù)租期按比例享受免租。符合第二檔免租條件的最終承租人增加免除金額不超過3個月租金。

值得注意的是，《實施細則》在《助企政策》的基礎(chǔ)上擴大了免除3個月房租的適用范圍，新增按有關(guān)部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋的最終承租人以及全年經(jīng)營虧損的最終承租人兩種情形。同時，《實施細則》并未規(guī)定以上情形的具體時限，即只要承租人所在街鎮(zhèn)行政區(qū)域曾被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)，或曾被有關(guān)部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋的，即可享受3+3總共6個月的免租政策。

此外，本次減免政策的適用情形還適用于“全年經(jīng)營虧損”的承租人，如承租人滿足2022年全年經(jīng)營虧損的，即便不存在所在街鎮(zhèn)行政區(qū)域曾被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)，或曾被有關(guān)部門防疫要求被封控、停業(yè)、征用房屋情況，仍可享受6個月的免租政策。由于2022年全年經(jīng)營情況需在年底結(jié)算，故在實際申請房租減免過程中承租人可先申請第一檔3個月的房租減免，在年終確認(rèn)經(jīng)營虧損的情況下，再申請第二檔增加3個月的房租減免。

根據(jù)《實施細則》規(guī)定，免租金額以租賃合同為準(zhǔn)，不包括物業(yè)費、停車費等管理費用。每月租金不一致的，由租賃雙方協(xié)商確定。租賃合同已涉及免租、優(yōu)惠租金等情形的，以實收年租金計算減免額，或由租賃雙方協(xié)商確定。

實際操作過程中，如租賃合同采取固定租金模式的，租賃雙方可直接通過計算單月租金×免租期限得出免租金額；如租賃合同采取浮動租金模式，則需進一步分析。在部分消費行業(yè)，特別是在餐飲行業(yè)中，租金往往采取與店鋪的營業(yè)額掛鉤，采取基本租金+營收分成或純營收分成的方式確定租金，在此情況下，承租人可參考上一年度的正常經(jīng)營月份租金計算免租金額同出租人協(xié)商，無上一年度經(jīng)營數(shù)據(jù)的可參考同區(qū)域同行業(yè)店鋪的租金情況。

（三）減免方式的選擇

根據(jù)《實施細則》規(guī)定，本次房租減免方式可選擇直接免除、從后續(xù)租金中抵扣或者返還等方式實施。存在轉(zhuǎn)租行為的房屋，轉(zhuǎn)租人不享受本次房租減免政策，最終承租經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶享受本次房租減免政策。其中，轉(zhuǎn)租人為上海市國有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與房屋產(chǎn)權(quán)方以各自實收的租金為限共同承擔(dān)減免的租金；轉(zhuǎn)租人為非國有企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)配合房屋產(chǎn)權(quán)方及國有企業(yè)轉(zhuǎn)租人將減免的租金全部落實到最終承租人，鼓勵非國有企業(yè)轉(zhuǎn)租人對小微企業(yè)和個體工商戶給予適當(dāng)幫扶。

在具體操作過程中，承租人可根據(jù)自身租金的預(yù)繳情況以及現(xiàn)金流情況同出租人協(xié)商確定房租的具體減免方式。如尚未繳納2022年第二、三季度房租的，建議直接通過房租免除的方式享受免租政策；已經(jīng)預(yù)繳2022年第二、三季度房租且現(xiàn)金流確有困難，如難以保障員工工資發(fā)放的企業(yè)可同出租人協(xié)商，盡量選擇以返還房租的方式享受免租政策，協(xié)助企業(yè)度過難關(guān)。

通過梳理《實施細則》，承租人應(yīng)根據(jù)自身實際情況及時準(zhǔn)備房租減免的相關(guān)申請材料，具體清單參考如下：

1.企業(yè)減免租金申請表（附范本）；

2.承租人的營業(yè)執(zhí)照；

3.承租人與出租人簽訂的租賃合同；

4.列入疫情中高風(fēng)險地區(qū)相關(guān)證明，或有關(guān)部門出具的封控、停業(yè)、征用的證明材料，或2022年財務(wù)報表，其中疫情中高風(fēng)險地區(qū)以國家衛(wèi)生健康委、上海市衛(wèi)生健康委、上海發(fā)布、上海市新冠肺炎疫情防控新聞發(fā)布會等官方渠道公布的信息為準(zhǔn)；

5.屬于轉(zhuǎn)租物業(yè)的，轉(zhuǎn)租人在提交申請資料時，還需提供：

（1）實際經(jīng)營次承租人清單

（2）實際經(jīng)營次承租人的2-4相關(guān)資料（其中租賃合同為實際經(jīng)營次承租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃合同）

（3）轉(zhuǎn)租人收取實際經(jīng)營次承租人對應(yīng)2022年的租金收款記錄

（4）轉(zhuǎn)租人和實際經(jīng)營次承租人簽署的同意減免2022年相應(yīng)租金的協(xié)議；

6.其他與審核認(rèn)定相關(guān)的資料，如營收規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、員工人數(shù)等小微企業(yè)證明材料。

根據(jù)《實施細則》規(guī)定，市、區(qū)國資委、委托監(jiān)管單位負責(zé)指導(dǎo)、督促所監(jiān)管企業(yè)落實本次房租減免政策，各企業(yè)集團負責(zé)組織實施本次房租減免政策，按時將實施方案和經(jīng)匯總審定后的租金減免情況分別報市、區(qū)兩級國資委備案。其中第一檔普遍免除3個月租金的，在2022年6月底前基本完成；第二檔增加免除3個月租金的，根據(jù)出現(xiàn)疫情中高風(fēng)險地區(qū)以及有關(guān)部門通知封控、停業(yè)、征用等實際情況辦理。

實際操作中，不存在轉(zhuǎn)租的情況的，承租人可直接向出租人提交房租減免申請材料；存在轉(zhuǎn)租情況的，次承租人應(yīng)協(xié)助實際承租人共同向出租人提交房租減免申請材料。承租人對于提交材料有疑問的，可撥打上海市國有企業(yè)減免小微企業(yè)和個體工商戶房屋租金咨詢電話54186103/13661770930（動態(tài)調(diào)整中，2022年4月25日起啟動手機接聽）。同時，承租人也可根據(jù)上海市國資委公布的信息，直接咨詢市國資委監(jiān)管企業(yè)、委托監(jiān)管單位、區(qū)國資委（鏈接https://www.gzw.sh.gov.cn/yqfk_fczxqy/20220405/a99c0c4b6c61418fb0ba502e4bdc614d.html）。