解析物業(yè)管理中的公共收益

《民法典》第282條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，公共收益歸業(yè)主共有，在理解這里的業(yè)主共有時(shí)，我們著重應(yīng)當(dāng)把握以下幾點(diǎn)：

第一，這里的共有通常是按份共有。《民法典》中的共有分為共同共有和按份共有兩種形式，共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！睹穹ǖ洹返?83條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積所占比例確定。因此，在沒有明確約定的情況下，業(yè)主按照專有面積所占比例對(duì)共有收取按份共有。當(dāng)然，如果有特別約定，業(yè)主也可以不按照專有面積所占比例對(duì)公共收益進(jìn)行按份共有。

第二，共有的業(yè)主可能是全體業(yè)主，也可能是部分業(yè)主。如果共有收益的來源于由全體業(yè)主共有的共有部位及設(shè)施，則屬于全體業(yè)主共有，如來源于小區(qū)內(nèi)公共道路的停車費(fèi)、公共場(chǎng)所的租賃費(fèi)歸全體業(yè)主共有。如果共有收益來源于由部分業(yè)主共有的共有部位及設(shè)施，則屬于部分業(yè)主共有，比如因投放某一單元樓內(nèi)電梯廣告而獲得的廣告費(fèi)，則只歸該單元樓內(nèi)的業(yè)主共有，利用某一棟樓外立面投放廣告而獲得的廣告費(fèi)，則歸該棟樓內(nèi)全體業(yè)主共有。

第三，物業(yè)公司一般不享有對(duì)公共收益的收益權(quán)。《民法典》規(guī)定，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有，也就是說，一項(xiàng)公共收益，在扣除合理成本后的全部均歸業(yè)主所有，物業(yè)公司無權(quán)從中獲得收益。比如，物業(yè)公司承接了一項(xiàng)電梯廣告項(xiàng)目，所收取的廣告費(fèi)，在除去為投放廣告而產(chǎn)生的電費(fèi)、設(shè)備費(fèi)用后，全部歸于公共收益，物業(yè)公司無權(quán)分享其中的收益。現(xiàn)實(shí)中，很少有物業(yè)公司愿意去做“吃力不討好”活，一些小區(qū)與物業(yè)公司約定，物業(yè)公司可以通過經(jīng)營相應(yīng)的公共應(yīng)收項(xiàng)目，所獲收益由物業(yè)公司與業(yè)主按一定比例分配，這種做法有利于激發(fā)物業(yè)公司獲取公共收益的積極性，且不違反法律規(guī)定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第54條規(guī)定，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。根據(jù)以上規(guī)定，公共收益主要可以用于兩個(gè)方面的開支使用，一是補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，二是用于業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

（一）補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金

公共收益的主要用途，便是補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，實(shí)際上，公共收益是專項(xiàng)維修資金的一個(gè)重要來源。公共收益可以不經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決，直接劃入專項(xiàng)維修資金的專管賬戶。對(duì)于一些老舊小區(qū)，設(shè)備設(shè)施的老化特別嚴(yán)重，往往需要大量資金用于更新或維修，專項(xiàng)維修資金通常存在較大的缺口，如將公共收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，可以大幅度地減輕業(yè)主繳納專項(xiàng)維修資金的經(jīng)濟(jì)壓力，降低向業(yè)主收取專項(xiàng)維修資金的難度。

一些地方對(duì)于公共收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的比例做出了規(guī)定，比如上海市規(guī)定，公共收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金的，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十，具體比例應(yīng)在公共收益管理專項(xiàng)規(guī)約中予以約定并按季度入賬補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金。

（二）用于業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)

公共收益的使用涉及業(yè)主的共同利益，對(duì)于其使用應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定?，F(xiàn)實(shí)中，可以通過業(yè)主大會(huì)投票，將公共收益用于諸如設(shè)備更新和改造、支付業(yè)委會(huì)工作人員的報(bào)酬及工作經(jīng)費(fèi)、支付審計(jì)費(fèi)、法律顧問費(fèi)等第三方報(bào)酬等，甚至可以決定將公共收益用于向業(yè)主分紅或向業(yè)主發(fā)放福利。

需要注意的是，公共收益不得用于以下兩個(gè)方面的開支：

第一，填補(bǔ)物業(yè)管理成本

現(xiàn)實(shí)中，很多物業(yè)公司都將收取的公共收益作為自己的小金庫，當(dāng)物業(yè)管理出現(xiàn)虧損時(shí)，便將公共收益用來填補(bǔ)物業(yè)管理成本，以盡量減少自身的虧損，而且很多物業(yè)公司認(rèn)為這一做是理所當(dāng)然的。然而，這種做法實(shí)則存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，目前我國大多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)都實(shí)行包干制，而包干制下，業(yè)主支付的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)涵蓋了物業(yè)管理成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)公司的利潤，物業(yè)公司除可以收取約定的物業(yè)費(fèi)外，無權(quán)再向業(yè)主收取其他費(fèi)用，物業(yè)管理的所有開支都應(yīng)從收取的物業(yè)費(fèi)中支付，即使是出現(xiàn)虧損，物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)。因此，如果物業(yè)公司將公共收益用于填補(bǔ)物業(yè)管理成本，實(shí)際上是變相地向全體業(yè)主收取額外費(fèi)用，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主可以要求物業(yè)公司將公共收益退回。

第二，物業(yè)公司的報(bào)酬和利潤

根據(jù)《民法典》第282條的規(guī)定，公共收益再扣除合理成本后，屬業(yè)主共有，也就是說，物業(yè)公司僅可以要求從公共收益中扣除合理成本，而無權(quán)要求從中獲得額外的報(bào)酬和利潤。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中這種規(guī)定很難激發(fā)物業(yè)公司經(jīng)營公共物業(yè)的積極性，業(yè)主大會(huì)或相關(guān)業(yè)主可以與物業(yè)公司進(jìn)行約定，將使用物業(yè)共有部位及公共設(shè)備設(shè)施獲得的公共收益的一部分作為對(duì)物業(yè)公司的獎(jiǎng)勵(lì)或?qū)ξ飿I(yè)公司支付的報(bào)酬，這樣可以提高物業(yè)公司進(jìn)行經(jīng)營的積極性，實(shí)現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)公司的雙贏。

公共收益主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，或者用于業(yè)主或業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，如公共收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，則需要將其劃入專項(xiàng)維修資金的專用賬戶，對(duì)其使用的程序則需要遵照專項(xiàng)維修資金的使用程序進(jìn)行，該程序已經(jīng)在專項(xiàng)維修資金一章中進(jìn)行了詳細(xì)的闡述，在此不再贅述。如將公共收益用于業(yè)主或業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，則需要根據(jù)法律規(guī)定遵循相應(yīng)的程序。

《民法典》第278條第一款列舉的業(yè)主共同決定事項(xiàng)中，并沒有明確將公共收益的使用列入其中，但在該條第一款第（九）項(xiàng)中規(guī)定了有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，公共收益的使用事關(guān)業(yè)主的共同利益，屬共同管理事項(xiàng)，理應(yīng)歸屬于“其他重大事項(xiàng)”之列，因此也應(yīng)當(dāng)遵守該條規(guī)定的表決程序。

《民法典》第278條第二款規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。因此，使用公共收益時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，再由經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

現(xiàn)實(shí)中，為了簡(jiǎn)化公共收益的使用程序，物業(yè)公司可以在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，就公共收益的使用范圍通過專門條款或?qū)ｉT的附件做出事先約定，或者在制定的專項(xiàng)維修資金管理規(guī)約中就公共收益的使用進(jìn)行事先規(guī)定，或者制定關(guān)于公共收益管理的專項(xiàng)規(guī)約，以避免在臨時(shí)需要使用專項(xiàng)維修資金時(shí)陷入投票表決難的困境。在業(yè)主大會(huì)成立前，公共收益主要來源于利用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地停放車輛獲取的收益，其管理成本應(yīng)當(dāng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中予以約定。

公共收益的難點(diǎn)問題

在現(xiàn)實(shí)中，在公共收益收益的問題上，物業(yè)公司與業(yè)主往往因?yàn)楣彩找娴臍w屬、成本的界定等問題產(chǎn)生糾紛，由此引發(fā)的司法訴訟案例亦不在少數(shù)。在本節(jié)中，筆者就實(shí)踐中常發(fā)的關(guān)于公共收益的難點(diǎn)問題進(jìn)行梳理和闡述。

位于無錫市西山區(qū)的春江花園小區(qū)是無錫市一個(gè)大型社區(qū)，物業(yè)管理區(qū)域達(dá)33.5萬平方米，有3252戶業(yè)主、1．5萬人居住。2002年至2008年期間，該小區(qū)由海陸家嘴物業(yè)管理公司無錫分公司提供物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)期間，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的全體業(yè)主按路面停車每月100元、地下停車每月200元的標(biāo)準(zhǔn)收取停車管理收費(fèi)。2008年6月，業(yè)主大會(huì)做出決議，決定終止與該物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同，當(dāng)年7月中旬，雙方協(xié)商達(dá)成移交協(xié)議，物業(yè)公司答應(yīng)返還預(yù)收的物業(yè)管理費(fèi)、各類押金等近230萬元。但是，業(yè)委會(huì)在查看移交清單時(shí)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的小區(qū)共有部分收益達(dá)596萬元，都沒有列入移交清單之中，這些共有部分收益包括停車費(fèi)、會(huì)所使用、電梯廣告等，其中停車費(fèi)收入是大頭，占到80％。于是，業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司將該部分共有收益返還給業(yè)委會(huì)，為此雙方進(jìn)行了反復(fù)交涉，因交涉不成，業(yè)委會(huì)將物業(yè)公司告上了法庭。業(yè)委會(huì)認(rèn)為，包括停車費(fèi)在內(nèi)的會(huì)所使用費(fèi)、電梯廣告費(fèi)等都屬于公共收益，所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還，而物業(yè)公司認(rèn)為，當(dāng)時(shí)物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)管理合同對(duì)于停車費(fèi)歸屬問題沒有明確規(guī)定，物業(yè)公司每月收取的停車費(fèi)屬于專項(xiàng)收取的物業(yè)管理費(fèi)，因此不應(yīng)當(dāng)返還。

為停車費(fèi)引發(fā)的關(guān)于共有收益的物業(yè)糾紛在現(xiàn)實(shí)生活中十分常見，停車費(fèi)主要包括兩種，一種是小區(qū)利用小區(qū)內(nèi)的公共車位向社會(huì)開放而收取的停車費(fèi)，這類費(fèi)用屬于典型的利用公共物業(yè)經(jīng)營所得，其性質(zhì)自然不存在爭(zhēng)議，另一方是物業(yè)公司對(duì)業(yè)主按月或按年收取的停車費(fèi)，這類費(fèi)用其性質(zhì)屬于公共收益還是專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，就很容易引發(fā)爭(zhēng)議。

現(xiàn)如今，大多數(shù)小區(qū)對(duì)業(yè)主均實(shí)行有償停車服務(wù)，對(duì)于有車的業(yè)主按月或按年收取一定的停車費(fèi)，業(yè)主可以將車輛停在小區(qū)內(nèi)固定或者不固定的停車位或者公共道路旁，而停車費(fèi)往往由物業(yè)公司收取，也通常由物業(yè)公司保管和支配。這類費(fèi)用到底屬于公共收益還是專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在現(xiàn)實(shí)中往往會(huì)產(chǎn)生很大的爭(zhēng)議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因?yàn)樾^(qū)內(nèi)公共道路、場(chǎng)地、停車位屬業(yè)主共有，由此產(chǎn)生的收益應(yīng)當(dāng)也歸業(yè)主共有，因此停車費(fèi)屬于公共收益，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共有。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，停車費(fèi)屬于物業(yè)公司為管理業(yè)主車輛而收取的專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司有權(quán)自由支配和使用。

而在現(xiàn)實(shí)案例中，包括以上案例在內(nèi)，物業(yè)公司的敗訴情況占大部分，也就是說，在沒有明確約定的情況下，法院普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，利用小區(qū)內(nèi)公共道路、公共停車位而向業(yè)主收取的停車費(fèi)屬于公共收益，物業(yè)公司在扣除合理成本后，應(yīng)當(dāng)歸入公共收益范疇。這種認(rèn)定是有一定道理的，因?yàn)樵诎芍剖召M(fèi)方式下，在沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司不能向業(yè)主收取除物業(yè)費(fèi)以外的其他費(fèi)用，物業(yè)公司向業(yè)主收取的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)涵蓋了其為業(yè)主提供停車管理服務(wù)而收取的服務(wù)費(fèi)，因此不能再向業(yè)主額外收取停車服務(wù)費(fèi)，將停車費(fèi)認(rèn)定為公共收益更符合《民法典》關(guān)于公共收益的規(guī)定。

然而，對(duì)于物業(yè)公司來說，在包干制收費(fèi)方式下，并不意味著物業(yè)公司完全無法從收取的停車費(fèi)中獲取經(jīng)濟(jì)收益。包干制收費(fèi)模式并不排除物業(yè)公司就專門事項(xiàng)向業(yè)主收取專項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)公司可以與業(yè)主就停車費(fèi)的問題進(jìn)行明確約定，約定所收取的停車費(fèi)的全部或部分作為物業(yè)公司為有車業(yè)主提供的專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這樣便可以通過雙方約定將停車費(fèi)的性質(zhì)予以明確。

上海臨江物業(yè)管理有限公司自1998年起便開始為上海市黃浦區(qū)東方苑小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，其與業(yè)委會(huì)訂立了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定對(duì)小區(qū)采取包干制的方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，2002年4月1日，雙方簽訂了一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定每月所收租賃車位費(fèi)用首先支付車輛管理人員、內(nèi)門衛(wèi)人員的費(fèi)用，如不足支付，則順延到以后的月份補(bǔ)足，如支付工作人員費(fèi)用后有余額，則為全體業(yè)主共有。2012年12月31日，雙方合同到期終止，因?qū)ν＼囐M(fèi)等公共收益的返還問題產(chǎn)生爭(zhēng)議，小區(qū)業(yè)委會(huì)遂訴至法院，要求物業(yè)公司返還2011年度、2012年度代收的停車費(fèi)共計(jì)622，800元，廣告費(fèi)60，000元。而物業(yè)公司則要求業(yè)委會(huì)原告支付2005年1月1日至2012年12月31日東方苑小區(qū)公共秩序維護(hù)員、車輛管理員及內(nèi)門衛(wèi)人工開支費(fèi)用共計(jì)人民幣823，634.09元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同中約定，“停車收入首先支付車輛管理人員費(fèi)用和內(nèi)門衛(wèi)費(fèi)用，(因保安費(fèi)收入已入不敷出)，如不足支付，則以以后收入彌補(bǔ)，直至補(bǔ)足”，并未提及保安費(fèi)亦可從停車收入中支付，經(jīng)司法審計(jì)，該物業(yè)服務(wù)合同中未約定保安、車管員和內(nèi)門衛(wèi)的人數(shù)，保安工資與車管員工資亦無法區(qū)分，因此，臨江物業(yè)對(duì)其主張的事實(shí)舉證不足；且物業(yè)服務(wù)合同中，雙方約定了“按包干制收費(fèi)形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或虧損均由臨江物業(yè)享有或承擔(dān)”，也未再有停車收入補(bǔ)足車管員和內(nèi)門衛(wèi)費(fèi)用的約定。因此，臨江物業(yè)要求東方苑業(yè)委會(huì)支付其2011年至2012年車管員、內(nèi)門衛(wèi)支出費(fèi)用的主張亦難以成立。鑒于物業(yè)公司確為該公共收益的獲得提供了相應(yīng)的服務(wù)，因此有權(quán)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。法院根據(jù)雙方的意見，結(jié)合物業(yè)服務(wù)行業(yè)的習(xí)慣做法，并根據(jù)公平合理原則，對(duì)于停車費(fèi)和廣告費(fèi)酌情予以判決，判決物業(yè)公司返還業(yè)委會(huì)停車費(fèi)、廣告費(fèi)共計(jì)254，415.23元。

據(jù)《民法典》第282條的規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，權(quán)利人向物業(yè)公司主張擅自進(jìn)行經(jīng)營性活動(dòng)產(chǎn)生收益的，物業(yè)公司可以要求扣除合理成本。因此，如一項(xiàng)收入被界定為公共收益，當(dāng)業(yè)主要求物業(yè)公司返還時(shí)，物業(yè)公司可以提出扣除合理成本的抗辯。而在司法實(shí)踐中，如何界定“合理成本”，往往并不容易，對(duì)此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)對(duì)支出的合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。然而，哪些支出可以列入成本，何種標(biāo)準(zhǔn)屬于合理的，這些問題，一方面有賴于物業(yè)公司拿出確鑿證據(jù)，另一方面則需要由法院根據(jù)具體案件情況酌情裁判?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，“業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車停放費(fèi)單獨(dú)列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)。”基于此條規(guī)定，江蘇地區(qū)法院在判決停車費(fèi)歸屬時(shí)，往往遵循“三七分賬”的原則，即判決物業(yè)公司得30%，業(yè)主得70%，這一做法被國內(nèi)其他地區(qū)的法院所借鑒。

對(duì)于物業(yè)公司來說，通過舉證證明合理支出的數(shù)額具有相當(dāng)?shù)碾y度，為避免在可能產(chǎn)生的訴訟中面臨舉證不能困境，物業(yè)公司可以與業(yè)主就停車費(fèi)等公共收益的成本比例進(jìn)行明確約定，比如，筆者服務(wù)的一些物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，所收取的停車費(fèi)的44%作為停車管理的合理成本，這種約定可以使物業(yè)公司在可能面臨的相關(guān)訴訟中獲得一定的主動(dòng)權(quán)。而在約定管理成本的比例時(shí)，其比例標(biāo)準(zhǔn)不宜過高，比如，《福建省管理管理?xiàng)l例》就規(guī)定，管理成本不超過公共收益的30%，超過的部分，法院可以認(rèn)為超出了合理支出的范疇而不予支持。

秦先生是湖南省長(zhǎng)沙市陽光壹佰小區(qū)的業(yè)主，2020年8月，其將小區(qū)物業(yè)公司作為被告，向長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)法院提起訴訟，要求判令物業(yè)公司向其公開自2004年7月16日至今的業(yè)主共有部分的使用和收益情況（包括但不限于公共停車場(chǎng)場(chǎng)地租金、其他公共場(chǎng)地租金、共用部位廣告租金、基站管理收入、公共游泳池經(jīng)營收入）所涉及的合同、收款憑證、銀行交易明細(xì)等原始憑證，并允許其查閱、復(fù)印和拍照。

對(duì)于本案，岳麓區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，法律對(duì)于業(yè)主知情權(quán)的范圍做出了明確的規(guī)定，業(yè)主知情權(quán)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定的內(nèi)容予以行使，不能隨意擴(kuò)大或者縮小。本案中，物業(yè)公司已提交證據(jù)證明其在案涉小區(qū)公告欄中以張貼的方式公示了物業(yè)服務(wù)（管理）費(fèi)收支明細(xì)和公共部分經(jīng)營收支明細(xì)，現(xiàn)秦先生要求物業(yè)公司向其公開業(yè)主共有部分的使用、收益、收益的支出等所涉及的合同、收款憑證、支出賬目明細(xì)、付款憑證、銀行交易明細(xì)等原始憑證，而秦先生作為單個(gè)業(yè)主要求允許其對(duì)上述原始憑證進(jìn)行查閱、復(fù)印和拍照的訴請(qǐng)，不僅于法無據(jù)，且超出了合理范疇，遂駁回了秦先生的訴訟請(qǐng)求。

而本案經(jīng)長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院審理，做出了二審判決，認(rèn)為業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分的使用、收支情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。關(guān)于共有部分使用及收支情況的合同、收款憑證等原始憑證與業(yè)主利益緊密相關(guān)，屬于依法應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的內(nèi)容。結(jié)合本案事實(shí)，物業(yè)公司自案涉小區(qū)建成后即對(duì)小區(qū)共有部分進(jìn)行管理，收取收益，并負(fù)責(zé)該部分收益的支出，其雖提交證據(jù)證明已在案涉小區(qū)公告欄中以張貼的方式公示了物業(yè)服務(wù)（管理）費(fèi)收支明細(xì)和公共部分經(jīng)營收支明細(xì)，但該明細(xì)僅簡(jiǎn)單列明各項(xiàng)收入及支出的數(shù)額，小區(qū)業(yè)主的知情權(quán)及監(jiān)督權(quán)難以通過該表落實(shí)。雖然相關(guān)原始憑證不便于在公告欄直接公示，但物業(yè)公司應(yīng)向申請(qǐng)查閱、拍照、復(fù)印相關(guān)原始憑證的業(yè)主公開相關(guān)資料并準(zhǔn)許業(yè)主查詢、拍照及復(fù)印，秦先生的請(qǐng)求并不違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予以支持。

共收益問題不僅關(guān)系到了業(yè)主的“錢袋子”，還關(guān)系到了業(yè)主的知情權(quán)，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，業(yè)主請(qǐng)求公布、查閱下列應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應(yīng)予支持：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況；（二）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，以及業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定及會(huì)議記錄；（三）物業(yè)服務(wù)合同、共有部分的使用和收益情況；（四）建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。也就是說，無論是業(yè)主委員會(huì)，還是單個(gè)業(yè)主，均有權(quán)要求物業(yè)公司公開關(guān)于公共收益的所有賬目資料。

現(xiàn)實(shí)中，一些物業(yè)公司認(rèn)為，只要定期在樓道里張貼上一些關(guān)于公共收益的表格和數(shù)據(jù)資料，就可以打發(fā)掉業(yè)主心中的疑慮，面對(duì)個(gè)別業(yè)主提出的質(zhì)疑，則可以置若罔聞。上述案例則給物業(yè)公司敲響了警鐘，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在日常管理過程中，注意建立健全關(guān)于公共收益的專項(xiàng)檔案，在業(yè)主對(duì)于公示的數(shù)據(jù)提出異議時(shí)，應(yīng)當(dāng)向其做出明確的說明，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)提供完整的檔案供其查閱。